［宗教法人等の貸地管理・管財業務支援］
－ 貸地の保全・管理を中心とする管財業務支援のご案内 －
旧借地法は平成４年に改正され借地借家法に変わりましたが、まだ貸地の多くは旧借地法に基づく借地契約が多いことと思います。ご存知の通り、借地権への対応は大変な手間と時間を要します。空き地に対して不動産業者等から定期借地権付戸建分譲等の有効活用の提案なども見られますが、こうした提案をどう判断するか、貸地管理をどうこなしてゆくべきかなど、借地権に関する問題はこれからも続くものと思います。
借地権への対応はとりもなおさず将来の収益に直結致しますので、面倒であってもこれらの問題に対して我慢強く、また精力的に対応してゆく必要があるものと思います。
当倶楽部は借地権など不動産、建築、測量・登記、税務分野を得意とするコンサルタントであり、寺院神社等の宗教法人様の貸地管理や財産管理のお手伝いをしております。
□ 土地の賃貸借契約書がない。
□ 土地の賃貸借契約期間が不明である。
□ 底地境に境界標などがなく、底地の範囲が不明瞭である。
□ 底地と道路や隣地に境界標がなく、境界確認書もない。
□ 底地は借地権ごとに分筆されておらず、一筆に複数の借地権が存在している。
□ 土地の賃貸借契約に関して、借地権者に有利な条項が存在している。
□ 地代の支払い者と建物名義人が異なっている。
□ 建物名義人が知らない間に借地権者が所有する法人名義に変わっている。
□ 底地上にある建物の名義が先代のままである(相続登記が未了である）。
□ 底地上にある建物が未登記であり、借地権者が誰なのか不明である。
□ 借地権者に相続争いがあり、借地権者が誰なのかわからない。
□ 借地権者の連絡先がわからない。
□ 借地権者が多額の債務を背負い、もうすぐ借地権が競売申請されそうである。
□ 一人住まいの借地権者が高齢者施設に入居してしまい、建物が空き家のままである。
□ 地代の支払いに滞納がある。
□ 借地権者と地代に関して折り合いが合わず、地代が供託されている。
□ 地代が周辺の地代と比較して安いと思われる。
□ 借地権者が契約書で取決めした利用目的と異なった利用をしている
（ex.自己居住用→一部第三者への賃貸）
□ 底地上にある建物を借地権者が貸主の承諾なしに勝手に建替えた。
□ 底地上にある建物を借地権者が貸主の承諾なしに勝手に増改築した。
□ 借地権者が借地権を貸主の承諾なしに勝手に第三者に売却した。
□ 今後3年以内に現在の借地人に相続が発生しそうである。
□ 底地内に赤道、青道と呼ばれる国有地が存在している。
【貸地等に関する財産管理・管財業務の支援】
○物件調査に基づく各敷地の区分・整備
＊所有地・貸地等が隣接地と境界、面積、位置関係等が不明確
＊隣接している住職・檀家さん個人名義の土地を今後寺の駐車場や境内として利用したい
＊飛び地の境内地・境外地の上に他人の建物が建ってしまっている
＊昭和２０年代の宗教法人法制定に伴う権利承継の登記が未了の場合など、土地の名義が旧法による寺院のままで残っている
＊本堂、庫裏、離れ等の登記がなされておらず、誰の所有か長い年月の間に分からなくなっている
○契約書等の整備（賃貸借契約書の再作成等）
○旧借地法借家法、借地借家法ほか諸契約・覚書等の締結
○底地の返還、借地権買取りなどへの対応、更新料及び建替承諾料等の一時金の検討
○収益性の低い貸地などの将来へ向けての対応（貸地整理）
○敷地利用及び有効活用等の検討（＊住宅用地の低廉貸付の更新・新規貸付など）
○住宅用地の低廉貸付などの地代水準に関する長期的策定
○固定資産税等の公租公課等の検討（節税）
○建物解体、駐車場整備工事等における見積や業者選定及び工事発注時の支援、指導等
○当倶楽部顧問の土地家屋調査士・税理士意見を加味した専門的アドバイス
【対応地域】
［三重県 四日市市 津市 桑名市 鈴鹿市 岐阜県 岐阜市 各務原市 中津川市 恵那市 多治見市 土岐市 愛知県名古屋市 瑞穂区 昭和区 熱田区 千種区 名東区 天白区 緑区 東区 中区 西区 中村区 中川区 南区 港区 尾張旭市 瀬戸市 春日井市 小牧市 北名古屋市 岩倉市 犬山市 稲沢市 あま市 清須市 蟹江町 弥富市 飛島村 愛西市 大治町 江南市 扶桑町 豊山町 豊田市 岡崎市 長久手市 日進市 東郷町 みよし市 豊明市 東海市 大府市 知立市 刈谷市 安城市 知多市 東海市 高浜市 碧南市 半田市 常滑市］