生前対策及び遺産分割

主な業務のご案内

　当倶楽部は土地を残し、活かす総合的な視点から、相続における生前対策及び遺産分割についてアドバイス致します。借地権、登記、不動産価格及び不動産取引、相続税・所得税・固定資産税等の資産税業務、建築・設計などの分野を得意としています。どのような相談にも応じていますので、ぜひ一度お越しください。

（１）①相続における生前対策及び遺産分割に関する問題解決

　　　②おひとりさま相続相談

相談内容の解決に必要と思われる期間・内容に応じ、協議のうえ料金を定めます。生前の相続税及びその対策、遺産分割についての不安や問題を解決致します。ご不安な点やお悩みがございましたら、まずはお気軽にご相談ください。専門家として、できる範囲で可能な限りお役に立てるよう、精一杯ご相談にのらせていただきます。

［相続手続サポート］

＊相続発生前及び発生後における相続手続きに関するサポート

　戸籍取集・相続関係説明図作成、各種財産調査から預金残高証明書取得に至るまで、生前及び相続発生直後におこなうべき手続きを丁寧にサポート致します。金融機関との関係及び都市農家（生産緑地）の手続きなどを得意としています。

▲生前に行っておくべきこと

★最新の固定資産税名寄等をもとに、所有する土地建物の登記簿謄本（登記事項証明書）を取得しておく。

★固定資産税名寄せをもとに未登記建物を把握、また私道などの利用関係を把握しておく。

★預金通帳を集め残高を把握する

★銀行口座を減らす（３つ以内）

★定期預金を普通預金に切り替える

★生命保険の受取人を確認、内容を家族で共有

★古い戸籍謄本（改製原戸籍）を郵送で取得するなどしておく

★葬儀・墓の希望などを子供らと共有、死後に連絡する人を一覧に～

★ＡＴＭの暗証番号を教えておく～

★死後に手間のかかる貸金庫は避け（解約）自宅のわかりやすい場所に（遺言書などを預けない）～

［生前における相続税の概算額の把握］

＊固定資産税の「名寄せ」又は「評価明細書」「課税明細書」等

＊最近の所得税の確定申告書の控え

＊預貯金、株式、生命保険金の概算額のわかるもの

などを持参いただければ、２時間程度～その日のうちに相続税の概算額を試算できます。登記全般や測量に関するアドバイスも致します。

＊当倶楽部は土地が多い方の相続及び遺産分割に関するご相談を得意としています。相続税の試算及び遺産分割の検討を行う場合は、速やかに不動産調査を行ったのち財産目録を作成、基本となる相続税を試算したうえ、遺産分割協議を行うための時間確保を最優先目標としています。当倶楽部の土地有効活用は定期借地権の利用（事業用及び戸建）を中心とし、『いわゆる建て貸し方式』（アパート・老人施設などを地主が建てて貸す方式）などの「地主がリスクを負う土地活用」は提案致しません。

（２）都市農家の遺産分割と相続対策

《「生産緑地解除」と相続対策》

相続税納税対策

土地分割の検討

解除後の活用

★「生産緑地解除」は市町村に「勘案すべき事情等」認められる場合を除き、原則「全部解除」となります。「生産緑地解除」のご相談は、「生産緑地解除」及び「市街化農地」に実績のある当倶楽部まで。

★当倶楽部は、「買取申請後の宅地化」について、相続税納税対策・土地分割の検討・解除後の活用の３点を同時に検討致します。

①解除後の直後に相続発生した場合の相続税試算・土地分割・納税方法の検討解決

②宅地化が可能となった後の土地（当面、宅地・雑種地もしくは市街化農地と転化した土地）の時系列を勘案した上での具体先な運用

当倶楽部の解決手法は以下の観点から検討を行うため、他社にない独特の「市街化区域農家の相続対策」であり、「ここまでやっておけばひとまずは安心」とご本人やご家族が納得される対策をご提案し、お手伝い致します。

＊納税資金等確保のための処分など

＊家族親族への貸付・自己利用など

＊将来に土地を残すため、期間50年の定期借地権の利用による土地貸付ほか

【当倶楽部の提案する生産緑地解除（生産緑地の相続・納税対策）】

「前回の相続において相続税の納税猶予を受けていない」生産緑地農家における生産緑地の相続対策を当倶楽部が依頼された場合、まず生産緑地解除後の相続税額試算・納税対策・土地を残すための解決策を、早急に検討勘案します。

原則として生産緑地を全部解除（＊例外的な一部解除が認められた場合を含む）します。

解除後の農地は

＊宅地化すべき農地　と

＊市街化農地として残すべき農地（一部解除が認められた場合に残る生産緑地の場合は、次の相続時における相続税の納税猶予策の検討）の実施運用につき、当倶楽部が責任を持ってこれを取り行います。

生産緑地解除は下記三区分の方針に基づきこれを実施いたします。

①相続税納税資金確保のための売却部分

②親族等への使用貸借などによる利用部分

③土地を将来へ残すため、期間50年の一般定期借地権（賃借権）の利用による戸建住宅用地としての貸付け部分（収益化）

★ゆとりーと倶楽部の提案する「戸建住宅用地としての一般定期借地権の利用による貸地」

　→『密集していない、敷地と建物に風がそよぐ、そんな戸建住宅が集まった区画』群

一般定期借地権の利用による土地有効活用については、概ね２～３戸～せいぜい５戸程度までを想定、各戸の敷地は「敷地と建物に風がそよぐ戸建住宅」を住まいのポリシーとし、密集しない住宅地としての風情を保ち、いままでの街並みにも溶け込む。そして、50年後も街並みが変わらず地主も安心できる、そんなゾーン計画を、当倶楽部は建築家らとともに提案いたします。

（３）不動産仲介業務

　当倶楽部は開発許可（都市計画法上の開発許可）を伴う不動産売買仲介及び土地賃貸借仲介などの業務を得意としています。

＊土地の売買（開発許可を伴う戸建団地、事業用ほか）

＊土地・建物（複合不動産及び事業用、収益物件等）の売買

＊事業用定期借地権設定契約

＊一般定期借地権設定契約（期間50年）

＊普通借地契約（旧借地法及び新借地借家法に基づくもの）

＊事業用定期建物賃貸借契約ほか

（４）不動産時価評価ほか業務

　不動産鑑定評価書・意見書等の活用ほか

＊遺産分割などで適正な価格が必要なとき

＊財産分与において適正価格が必要なとき

＊売買、等価交換や同族間取引

＊会社分割、Ｍ＆Ａなどにおける検討

＊不動産賃貸借での適正賃料の検討（新規又は継続の地代、家賃等）

＊不動産コンサルティング

（５）不動産に関する相談業務

当倶楽部では不動産に関する幅広い相談を承っています。現在、税理士や司法書士など士業者の多くは業務を絞って効率的に仕事をこなさねばならず、お客様の相談にゆっくりと対応できないのが実情です。当倶楽部では認知症・相続・不動産・測量・登記・建築・税務その他に関して１時間当たり料金１万円（税抜き）で相談に応じます。出張にも応じますので、ご相談ください。以下の項目などご参考まで。

○固定資産税等の見直しに関して

○現在の賃貸不動産についての客観的評価と分析

（６）土地に関する問題解決

＜Ａ＞土地を残す（土地を活かす）、整理する

　代々継がれてきた土地や親から受け継いだ土地をどう残すか（どう活かすか）、また、生かせない土地をどう処理するか

　＊各土地の素性

　＊その土地を将来必要とする者がいるか

　＊各土地の効用とその利用方法

　＊その土地を活かせるか

　＊売却が難しく継ぐ者がいない土地の処理（山林・過疎地の農地・古い別荘など）

＜Ｂ＞高低差や擁壁のある土地、崖地などをどうすべきか

　＊古い擁壁がある土地