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法人化に伴うコストや手間などから、不動産所得を主とする土地オーナーにおいては、課税対象となる不動産所得が概ね１２００万円程度以上で法人化などの対策をしています。

　さて、例えば所有地が住宅地ばかりで収益性の見込める土地を有しない土地資産概ね３億以上の土地オーナーの場合、相続対策の検討に当たって、ローリスクな高収益物件化、２次相続も含めた節税、納税、配分・分割などを全て満たす相続対策は、経験上なかなか難しい場合が多いものと思います。

　我が国は所得税住民税でフローに対して厳しい課税がなされ、更に資産に対しても高税率の相続税が課税されるという世界でも厳しい税制が存在する国ですが、日本においては海外のようなプライベートバンキングやエステートプランニングがまだ育まれておらず、金融資産５億以上の個人富裕層への総合的な金融サービスはあるものの、土地資産を主とする土地オーナーに対する総合的な資産承継に関するサービスは見当たりません。リテール各部が機能的に分解したサービスとして金融商品の販売やローンの提案などを主に行うにとどまっています。

現在相続対策として収益物件化がさかんですが、不動産はずっと収益をあげ続けるのは容易ではありません。不動産のプロである不動産会社ですら、借家契約の賃貸物件すべてについて長期に渡り計画通り資金回収を行うことは容易でなく、名古屋圏においては居住用の賃貸事業はよほど収益性が高い立地であるか転売等の目的でもない限り、投資しなくなっています。

そもそも不動産会社等が不動産投資を行う場合は土地建物に対する投資額回収が前提であり、保有する土地に建物を建てて建物投資額のみ回収するという収益性の低い投資はまず行いません。不動産売買・賃貸に慣れた不動産会社は、手持ちの収益物件が不良資産化しそうな場合、資産の転売等による損益通算で譲渡損を最小限に押える組み換えなどもできます。個人と異なり、収益用不動産についてはその維持運営に注力すればよく、相続のように土地を手放すことに煩わされることも少ないです。

一方個人土地オーナーは借家契約での賃貸事業で当初予定の損益収支を長期間維持するだけでも大変であり、不良資産化した時には問題を解決するのはまず難しいものと思います。借入金を伴う賃貸事業は一旦始めたら損失なく終了させることは至難のわざですから、始められる場合は慎重の上にも慎重を期す必要があります。

同一地域で土地資産を有する土地オーナーは全国に不動産を有する不動産会社等と異なり、資産運用や資産移転、天災地変に対するリスクヘッジを行うことは容易ではありません。土地オーナーが難解な相続税に対応しつつ収益性を上げて資産承継を図るということに対する満足のいく答え自体がなかなかない場合が多いと思っています。仮に理論上は方策があったとしても、取組み当初だけでなく後継者らがずっと解決してゆけるかということです。時代の移り変わりとともに賃借人の要望は変化します。特に近年はその変化が早くなっています。建物を建築して投資金額を回収するということは大変な一大事業であり、不良資産化した時に望む解決を図るのが難しいのが不動産投資です。相続対策として高収益化ばかりに執着しますと、こうしたリスクに目をつぶりがちです。

不動産はその整理や対処などに非常に長い時間と気力体力を要しますので、相続対策・資産承継については長期的に同じ目線で親身に考えてくれる、いわば主治医となる専門家を見つけておかれると良いと思います。

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