*生産緑地解除と遺産分割・相続対策


※生産緑地法(30年)2022年問題が迫っています

1.当初に生産緑地を選択した理由としては、生産緑地の制度自体がよくわからなかったことや時間的制約に加え、以下のような理由があげられると思います。

 

○相続対策上どうすべきか結論を出せなかったため、とりあえず農地のいくつかを生産緑地とせざるを得なかった、また周囲の農地所有者も生産緑地を選択する人が多かった

○立地的には悪くなかったが敷地面積が大きく固定資産税対策として、また農地制度については将来なんらかの見直し・救済があるはずで、当面の対応として選択した

○有効活用が難しい土地と思われた

○貸アパートや賃貸マンション立地としては弱含みであったため、建築に踏み切れなかった

○月極駐車場としての需要もあまり見込めなかった

○敷地面積は500㎡以上あるも敷地形状が悪く、アパートなどの計画が難しかった

 

2.住宅地など収益性の低い地域における生産緑地の相続対策

生産緑地の多くが住宅地など収益性の低い地域に存する場合は、生産緑地の全部(又は一部)解除を行ったのち収益性をどう確保するのかについて、十分な検討が必要となります。

 

3.いわゆる(30年)2022年問題が迫っているため、生産緑地解除及び対策が必要

2022年問題が迫りつつあります。生産緑地の多くは住宅地など収益性の低い地域であることが多く、土地の譲渡・交換などを織り交ぜ、生産緑地の全部(又は一部)解除を行ったのちの収益性をどう確保するのかについての検討をすぐに行う必要があります。当倶楽部においてはどう進めてゆくべきかの分析や提案を行っています。

 

4.都市農家が生産緑地解除で土地を残すには ~

 農地のうちで「必ず残したい土地」を中心に 

  相続税支払いの納税に備える。

  必ず残したい農地」とは?

  必ず残したい農地」以外の農地をどうするか?

→※現状分析とシミュレーション

*生産緑地のまま残しておく土地

*市街化農地として残しておく土地(ex小規模)

*宅地化して有効活用又は資産の組み換え(交換等)を行うべき土地

少なくともその土地を将来必要とする者がいるかなどについての確認・検討をまず行うこと。

*土地は、将来も住宅地として利用されるべき土地と、収益を生み出す可能性のある土地など、価格が同じであったとしても、それぞれ有する性質が異なる。

*子供や孫、兄弟姉妹など、現在推定し得る範囲でそれぞれの能力や特性及び将来を見越して、誰にどの土地を残しておくべきかを、大雑把でよいので考慮しておく必要がある。

 

5.「生産緑地を解除したのち土地分割しての生前対策」は当倶楽部にご相談ください。

 当倶楽部は宅地開発や定期借地権の実務に精通しており、生産緑地解除及び解除後の活用固定資産税画地認定及び課税について、他社にない専門性と経験を持っています。「生産緑地を解除しての生前対策」をご検討の都市農家の方は、ゆとりーと倶楽部までご相談ください。

【生産緑地指定解除の方法】

★生産緑地解除は「主たる農業従事者が高齢な場合」はすぐに検討すべきです。

 

解除要件 生産緑地の主たる従事者の故障」による解除方法

生産緑地の主たる従事者の故障を解除要件とする場合、生産緑地の指定を解除するには、解除要件を満たすことを証明した上で、市町に対して生産緑地の「買取申し出」を行います。

 

解除要件 期限の到来」による解除方法

生産緑地の指定を受けてから30年が経過した場合には、生産緑地を継続するという選択をしなければ、生産緑地の指定は解除されます。2022年に期限が到来する生産緑地所有者も事前に対策を検討することをお勧めします。

 

解除要件 生産緑地所有者の死亡」による解除方法

生産緑地の主たる従事者が死亡した場合には、生産緑地のまま相続するという選択をしなければ、生産緑地の指定は解除されます。 しかし、生産緑地のまま相続した場合、相続人は「生涯営農」 の義務を負うことになるので、この場合もぜひ生前に宅地として相続するための対策を取りたいところです。



[刈谷市 知立市]