*生産緑地解除と遺産分割・生前対策


※生産緑地法(30年)2022年問題は事実上ほぼ回避 ~

★★★特定生産緑地の申出に関する緊急通知★★★

一部の市町村においては、特定生産緑地指定申出の回答を提出済みの場合も、概ね12月初旬までは指定地を変更できる可能性があります。その目的は、特定生産緑地に指定しない部分は、法律上は生産緑地のままで営農が義務づけられることは同じですが、固定資産税都市計画税は5年後には宅地並み課税となります。

*即ち、その間に宅地化を具体的に検討する、ということになります。30年経過前の生前の生産緑地解除と異なり、この生産緑地の場合は、固定資産税都市計画税は5年で段階的に上昇するものの、行為制限を解くための市町村等への買取り申出は、いつでも可能となります。

但し、特定生産緑地に指定せず生産緑地のままとしておく部分は、筆単位であることが必要となります。既に特定生産緑地としての申出を済ませた申請を変更し、最終期限に間に合わせるためには、分筆に約2ヶ月要するという時間的制約から、以下の2つの場合に分けられます。下記いずれの場合も、可能性はありますので、変更申請をお考えの農家の方は、当倶楽部まで至急ご相談ください。

(A)特定生産緑地として申出せず、生産緑地として概ね2~3年以内に買取り申出を行い宅地化したい部分が、筆単位で分かれていないケース(分筆が必要なケースで、急ぐ必要があります)

   → この場合は時間的な制約から、8月の盆前までに分筆予定線を定め、土地各調査士に分筆をすぐに依頼し、遅くとも11月中旬から下旬までには分筆を済ませれば、12月初旬までには特定生産緑地の申出に間に合う可能性があります。

(B)特定生産緑地として申出せず、生産緑地として概ね2~3年以内に買取り申出を行い宅地化したい部分が、筆単位で分けられるケース(分筆が不要なケース)

   → この場合は上記Aに比べまだ時間的に余裕があることから、概ね11月中旬位までに結論を出せば間に合う可能性があります。

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1.住宅地など収益性の低い地域における生産緑地の相続対策

生産緑地の多くが住宅地など収益性の低い地域に存する場合は、生産緑地の全部(又は一部)解除を行ったのち収益性をどう確保するのかについて、十分な検討が必要となります。

 

2.特定生産緑地法上の延長か否かの届出と、これからの生産緑地解除及び対策の検討について

2022年問題は特定生産緑済地法の創設により事実上回避されたと言えます。10年延長するかどうか、どの農家においても届出済みかと思います。生産緑地の多くは住宅地など収益性の低い地域であることが多く、土地の譲渡・交換などを織り交ぜ、生産緑地の全部(又は一部)解除を行ったのちの収益性をどう確保するのかについての検討をすぐに行う必要があります。当倶楽部においてはどう進めてゆくべきかの分析や提案を行っています。

 

3.生産緑地を解除しての生前対策の検討を行う

 生産緑地を解除できるのは改正後においても同じで、主に以下の2つのケースです。現在の農地所有者(主たる農業従事者)が親からの相続時に相続税の納税猶予を受けておらず、かつ高齢な場合は、時間的な制約から、生産緑地の解除をすぐに検討すべきです。生産緑地を解除したのちどのように宅地化等を行うかの検討に時間を要するからです。相続が起きてからの解除の検討は時間が不足することから、納税猶予しか選択の道がなくなってしまいます。

*1.主たる農業従事者(★一定の家族従事者含む)が農業に従事することが不可能な故障(怪我や病気など)を医師の診断証明書等によって証明できる場合。

*2.生産緑地を延長してからから10年を経過したとき。

 

4.都市農家が生産緑地解除で土地を残すには ~

 農地のうちで「必ず残したい土地」を中心に 

  相続税支払いの納税に備える。

  必ず残したい農地」とは?

  必ず残したい農地」以外の農地をどうするか?

→※現状分析とシミュレーション

*生産緑地のまま残しておく土地

*市街化農地として残しておく土地(ex小規模)

*宅地化して有効活用又は資産の組み換え(交換等)を行うべき土地

少なくともその土地を将来必要とする者がいるかなどについての確認・検討をまず行うこと。

*土地は、将来も住宅地として利用されるべき土地と、収益を生み出す可能性のある土地など、価格が同じであったとしても、それぞれ有する性質が異なる。

*子供や孫、兄弟姉妹など、現在推定し得る範囲でそれぞれの能力や特性及び将来を見越して、誰にどの土地を残しておくべきかを、大雑把でよいので考慮しておく必要がある。

5.「生産緑地を解除したのち土地分割しての生前対策」は当倶楽部にご相談ください。

相続コンサルタントや不動産仲介会社との相談においては、相続税納税資金確保のための売却優先ということで、地形(じがた)の良い土地から売却となりがちです。良い土地を残し、そうでない土地について処分を検討すべきなのに、良い土地を売却し、結局、利用価値が低い土地を残してしまう。解除後の土地の運用の方法については、きめ細やかな検討を行う必要があります。

戸建住宅が中心である住宅地域の場合、生産緑地解除後の土地の運用について、当倶楽部は以下の観点を基本として検討を行ってゆきます。①②③については、固定資産税の課税認定の観点及び毎年の固定資産税額等の負担について検討し、土地を残しつつ維持してゆけるかを明らかにして参ります。

 

①他の農地と併せて相続人らが引き続き農業を継続する市街化農地としておく部分

②家族・親族の住宅用地としての使用貸借、準賃貸借等により宅地化のうえ利用する部分。固定資産税等について住宅用地の減額を受けつつの利用(家庭菜園的利用)も、ここに分類される。

③月極駐車場、一般定期借地権の利用等により、少なくとも30年程度先まで固定資産税等を支払い可能な運用(活用)により土地を残す部分(リスクの少ない運用)

④相続税納税資金支払いのため、売却換金する土地の部分

当倶楽部は宅地開発や定期借地権の実務に精通しており、生産緑地解除及び解除後の活用固定資産税画地認定及び課税について、他社にない専門性と経験を持っています。「生産緑地を解除しての生前対策」をご検討の都市農家の方は、ゆとりーと倶楽部までご相談ください。

【生産緑地指定解除の方法】

★生産緑地解除は「主たる農業従事者が高齢な場合」はすぐに検討すべきです。

 

解除要件 生産緑地の主たる従事者の故障」による解除方法

生産緑地の主たる従事者の故障を解除要件とする場合、生産緑地の指定を解除するには、解除要件を満たすことを証明した上で、市町に対して生産緑地の「買取申し出」を行います。

 

解除要件 期限の到来」による解除方法

生産緑地の指定を受けてから30年が経過した場合には、生産緑地を継続するという選択をしなければ、生産緑地の指定は解除されます。2022年に期限が到来する生産緑地所有者も事前に対策を検討することをお勧めします。

 

解除要件 生産緑地所有者の死亡」による解除方法

生産緑地の主たる従事者が死亡した場合には、生産緑地のまま相続するという選択をしなければ、生産緑地の指定は解除されます。 しかし、生産緑地のまま相続した場合、相続人は「生涯営農」 の義務を負うことになるので、この場合もぜひ生前に宅地として相続するための対策を取りたいところです。



[知立市 一宮市 岡崎市]

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